Location de courte durée : les restrictions améliorent l’abordabilité du logement
Pour améliorer l’abordabilité du logement, il existe une solution toute simple : la réglementation de la location de courte durée par les municipalités. Voilà ce qui ressort d’une étude récente menée à l’Université McGill.
En effet, l’équipe de recherche a constaté que les loyers étaient relativement moins élevés dans les municipalités canadiennes qui encadraient la location de courte durée d’une résidence principale.
De plus, les municipalités voisines qui n’imposaient pas de restrictions profitaient, elles aussi, de cette réglementation.
Des preuves béton
Si l’on en juge par les résultats de cette étude, les règlements municipaux peuvent contribuer à l’abordabilité du logement et permettre de contenir la flambée du coût de la vie.
« Nous avons prouvé hors de tout doute que la réglementation de la location de courte durée exerçait une pression à la baisse sur les loyers. L’inabordabilité du logement est multifactorielle, mais il reste que nous avons là une solution simple qui permet de contenir les coûts », affirme David Wachsmuth, chercheur principal et professeur agrégé à l’École d’urbanisme.
Bien sûr, les loyers augmentent, fait observer le professeur, mais ils étaient quand même inférieurs à ce qu’ils auraient été en l’absence de réglementation, et cet effet s’est amplifié au fil du temps.
« Un an après l’imposition de règles strictes, les loyers étaient moins élevés par rapport à ce qu’ils auraient été autrement. Et deux ans plus tard, ils étaient encore moins élevés. En outre, ce phénomène ne se limite pas à un seul quartier : il s’étend à la région entière », précise le Pr Wachsmuth.
Le marché immobilier est une réalité régionale
Dans les 309 quartiers où la location de courte durée d’une résidence principale faisait l’objet de restrictions, les loyers mensuels étaient, au cours de l’année ultérieure à l’entrée en vigueur de la réglementation, inférieurs de 24 dollars en moyenne à ce qu’ils auraient été en l’absence de règlements. Et l’écart s’est accentué pendant les années suivantes pour atteindre 55 dollars par mois dans les quartiers réglementés et 40 dollars par mois dans les zones voisines non réglementées.
« Montréal applique des règles strictes, mais à Laval et à Longueuil, les loyers ont également baissé, car le marché immobilier est une réalité régionale », explique le professeur.
Au total, l’équipe de recherche estime qu’en 2023, les restrictions ont permis aux locataires canadiens d’économiser 192,4 millions de dollars par mois en loyers.
L’équipe précise qu’elle s’est intéressée aux restrictions touchant les résidences principales (plutôt qu’à d’autres règlements sur la location de courte durée), parce que ces règlements ont pour but d’améliorer l’abordabilité du logement et constituent la forme la plus courante de réglementation ambitieuse en matière de locations de courte durée au Canada.
Une étude sur toutes les régions urbaines du Canada
Les études antérieures sur le sujet portaient sur des territoires restreints et de courtes périodes. Dans l’étude qui nous intéresse, on a analysé les données des régions métropolitaines de recensement pour toutes les zones urbaines du Canada ainsi que les annonces de logements à louer; ainsi, l’équipe de recherche a pu évaluer l’effet des locations de courte durée sur les loyers dans divers contextes. Les données portent sur une période de six ans allant de 2017 à 2022 et rendent donc compte du repli, puis de la reprise, du marché causés par la pandémie de COVID-19.
L’équipe entend maintenant raffiner l’évaluation de la location de courte durée, notamment pour distinguer le partage occasionnel d’un logement des locations qui, dans les faits, ont tout d’une activité commerciale.
L’étude
L’article « Housing versus home sharing: the causal impact of short-term rental regulation on residential rents », par David Wachsmuth et Cloé St-Hilaire, a été publié dans la revue Regional Studies.
Cette étude a été financée par le Conseil de recherches en sciences humaines.
